租屋小天地

　　□鄧子慶
　　日前，銀川市金鳳區滿城南街翠盈嘉園小區業主認為物業管理混亂，要求物業公司進行整usb改，否則，將由業主集體決定是否解聘物業。物業公司經理則大吐苦水:“5年來，小區物業費一直是每平方米0.40元。一半居民不交物業費，現在物業公司處於虧損運行狀態”(1月19日《新消息報》)。
　　近年來，物業管理糾紛隨房地產的產生而出現，這些糾紛主要集中在物業管理收費價格和小區維修資金的設立上。以新聞中這家小區為例，一方面，物業服務質量跟不上業主需求，導致業主不滿；另一方面，業主所交物業費標準偏低，加之一半居民不交物業費，物業公司不堪重負，想方設法降低成本，自然不難理解。基於此，筆者認為二手Manitowoc，業主固然可以通過表達不滿去敦促物業公司提高服務質量，但建立一個較為合理的服務收費機制，方是解決業主與物業公司矛盾的關鍵所在。
　　目前，中國城市針對物業二手Manitowoc收費基本都是實行政府指導價，即物業收費標準由政府價格主管部門會同有關部門共同確定和管理。政府指導價的優點是給物業收費設立一條紅線，防止物業公司亂收費。但其漏洞也顯而易見，一旦政府指導價格與市場機制存在明顯分歧，則容易在物業服務和物業需求間產生矛盾。事實上，類似“小區的物業管理費一直都是每平方米0.40元的收費標準，導致入不敷出”現象並不少見。在此語境下，如果不允許物業費上漲，很可能反過來影響物業公司人員素質和服務質量的提高，造成物業服務的惡性循環；長此以往，不用業主趕走物業公司，後者自行打包走人現象也不奇怪。
　　值得一提的是，即便適時調整政府指導價，由於裝潢業主在價格確定機制中被置身事外，政府指導價的合理性仍很可能受到業主的廣泛質疑——就算是市場調節機制，也不能有物管單方決定漲價。因此，最好的方式莫過於在確定和調整物業服務費的政府指導價時，舉行價格聽證會，廣泛聽取意見。這方面，武漢、天津、哈爾濱等城市已有“試水”，並取得不錯效果。
　　毋庸置疑，與物業費有著利害關係的物業和業主，雙方都有將成本最小化的傾向。但由於提供化療副作用物業產品方，包括政府價格管理部門處於天然的強勢地位，業主的意見容易被忽略。不過，針對眾多的業主來說，物業管理本身具有準公共產品的特征，因此決定了聽證制度存在的必要性和合理性。根據物權法規定，涉及管理規約方面的決定，要經過“雙過半”的業主同意，即獲得專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。改變物業管理費標準屬於管理規約方面的決定，當然要經過“雙過半”同意。這些規定事實上已為通過聽證會調節物管價格，奠定了法律基礎。
　　（原標題：物業管理價格不妨聽證調節）